15 Mai Abgrenzung der Hauskosten

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 15.05.2009

Finanzämter machen große Unterschiede bei Kosten für Immobilien

Nicht alle Hausaufwendungen können steuerlich sofort bzw. überhaupt abgezogen werden, auch wenn diese im Rahmen der Erzielung der Einkünfte Vermietung und Verpachtung anfallen. Es gibt z. B. einerseits sofort berücksichtigungsfähige Werbungskosten, andererseits ordnet das Finanzamt bestimmte Aufwendungen den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes zu. Es gibt aber auch Kosten, die steuerlich der sogenannten privaten Vermögensebene zuzuordnen und damit steuerlich überhaupt nicht relevant sind.

Zu den Anschaffungskosten eines Gebäudes gehören steuerlich zum Beispiel der anteilige Kaufpreis für das Gebäude und die anteiligen Anschaffungsnebenkosten, wie Notar, Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer, usw.. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes werden die Baukosten gerechnet wie zum Beispiel Kosten für die Baugrube, den Rohbau, den Innenausbau, etc.. Außerdem kennt das Finanzamt den Begriff der nachträglichen Herstellungskosten. Solche können zum Beispiel anfallen bei der Aufstockung eines Gebäudes oder für den Dachausbau. Zu den laufenden Werbungskosten, die sofort im Jahr der Zahlung steuerlich voll abgezogen werden können, gehören etwa die städtischen Grundbesitzabgaben, Versicherungsbeiträge, Beiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein, Aufwendungen für Arbeitsmittel wie zum Beispiel Werkzeuge, Schuldzinsen, Finanzierungskosten, Reparaturkosten, Anschaffungen für geringfügige Wirtschaftsgüter, etc..

Keine Abschreibung für Grundstück

Steuerlich werden bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung aber nicht abgezogen die Aufwendungen für den Erwerb des Grund und Bodens. Hier gibt es steuerlich keine Abschreibung weder für den Kaufpreis noch für die anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Wird ein bebautes Grundstück gekauft, muss der Gesamtkaufpreis aufgeteilt werden auf den Preis für den Grund und Boden und für das Gebäude. Im gleichen Verhältnis sind dann auch die Anschaffungsnebenkosten aufzuteilen, wie Notarkosten für den Kaufvertrag, Gerichtskosten für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch, Grunderwerbssteuer, Besichtigungskosten, die angefallen sind bei Besichtigung des Kaufobjektes, eventuelle Kosten eines Immobilienmaklers usw..

Bei den Besichtigungskosten für das Kaufobjekt ist aber zu unterscheiden, um welche Besichtigungsfahrten es sich hier im Einzelfall gehandelt hat. Soweit es zum Kauf der betreffenden besichtigten Immobilie gekommen ist, zählen die Fahrtkosten für diese Besichtigungen unzweifelhaft zu den Anschaffungsnebenkosten. Wurden aber andere Objekte besichtigt, bei denen es nicht zu einem Kauf gekommen ist, spricht dass Finanzamt von sogenannten vorweggenommenen Werbungskosten. Diese Kosten sind in dem Zeitpunkt abzugsfähig, indem die Kosten entstanden sind. Grundsätzlich sind solche Kosten mit dem Kilometersatz für Dienstreisen in Höhe von 0,30 € je Kilometer abzugsfähig.

Steuerabzug trotz Beleihung des Einfamilienhauses

Bezüglich der Maklerkosten, Notargebühren und Gerichtskosten ist zu unterscheiden, in welchem Zusammenhang die Kosten entstehen. Wenn diese Kosten zum Beispiel entstanden sind im Zusammenhang mit der Finanzierung, so sind diese Kosten als Finanzierungskosten im Zeitpunkt des Abflusses sofort steuerlich abzugsfähig. Hier kann es sich also um Kosten handeln für einen Finanzmakler, Notar- und Gerichtskosten für eine Grundschuldbestellung und Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch. Wurden zum Beispiel Grundschulden auf einem Einfamilienhaus abgesichert im Rahmen der Finanzierung des Kaufpreises für ein Mietwohnhaus, so sind trotzdem diese Kosten steuerlich abzugsfähig im Rahmen der Finanzierungskosten für die vermietete Immobilie. Hier spielt es keine Rolle, dass die Eintragung beim selbstgenutzten Einfamilienhaus erfolgt ist, welches ja einkommensteuerlich überhaupt nicht relevant ist. Wenn Darlehensmittel teilweise für die vermietete Immobilie verwandt wurden und teilweise für private Zwecke, so ist eine entsprechende Aufteilung vorzunehmen.

Wird ein Disagio und Damnum mit der Bank vereinbart, so sind die Kosten hierfür grundsätzlich steuerlich abzugsfähig, wenn die Finanzierung eine vermietete Immobilie betrifft. Dabei verlangen die Finanzämter eine Marktüblichkeit des Disagios. Diese liegt nach der Gesetzesbegründung dann vor, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Damnum von bis zu 5% vereinbart wurde.

Stand Mai 2009
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