Am besten im Ganzen

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 08.08.2008

Verkauf einer Immobilie kann auch Umsatzsteuer auslösen

Schon mehrfach mussten sich die Richter des Bundesfinanzhofes mit den Fragen beschäftigen, in welchen Fällen Immobilienverkäufe auch grundsätzlich mit Umsatzsteuer zu belegen sind. Werden Immobilien von umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen angepachtet, so optieren die Hauseigentümer gerne zur Umsatzsteuer, das heißt, sie berechnen zuzüglich zu der Miete noch die gesetzliche Mehrwertsteuer. Dieses hat für den Immobilieneigentümer den Vorteil, dass sie Vorsteuerbeträge aus den Bau- und Renovierungskosten beim Finanzamt geltend machen können. Wenn in einem solchen Fall die Immobilie dann später veräußert wird, so muss dieses grundsätzlich auch mit Umsatzsteuer erfolgen. Das gilt aber dann nicht, wenn der Immobilienverkauf steuerlich eine sogenannte Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellt und der Verkauf an einen anderenUnternehmer erfolgt.

Der Bundesfinanzhof hat bereits im Jahr 2004 entschieden, dass immer dann von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen auszugehen ist, wenn verpachtete bzw. vermietete Gewerbeimmobilien unter Fortführung des Pacht- bzw. Mietvertrages durch den Erwerber verkauftwerden. Dann kann und darf auf den vereinbarten Kaufpreis keine Umsatzsteuer berechnet werden.

Veräußerung von unverpachteten Immobilien

Der Bundesfinanzhof stellte nunmehr Ende vorigen Jahres in einem Urteil fest, dass die Veräußerung eines Gebäudes ohne Übergang eines Miet- oder Pachtvertrages grundsätzlich keine Geschäftsveräußerung im Ganzen darstellt. Insofern gibt es einen gravierenden Unterschied zwischen einer unverpachteten und einer verpachteten Immobilie. Ohne Übergang eines Miet- oder Pachtvertrages liegt grundsätzlich beim Immobilienverkauf keine Geschäftsveräußerung vor; hierhandelt es sich grundsätzlich nur um den Verkauf eines einzelnen Vermögensgegenstandes.

Keine Umsatzsteuer bei Geschäftsveräußerung im Ganzen

In der Praxis tut man sich oft sehr schwer bei der Beurteilung, ob steuerlich überhaupt eine sogenannte Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Wird dieses bejaht, so ist es grundsätzlich unzulässig, den Immobilienverkauf in dem Kaufvertrag mit Umsatzsteuer zu belegen, so dass andererseits in einem solchen Fall beim Erwerber auch kein Vorsteuerabzug möglich ist. Im Einzelfall ist dieses genau zu prüfen und dabei unbedingt die gültige Rechtsprechung beachten. Alleine der Umstand, dass die Richter des Bundesfinanzhofes sich immer wieder mit diesbezüglichen Abgrenzungsfragen beschäftigen, zeigt wohl deutlich genug, wie schwierig hier eine zutreffende Abgrenzung vorzunehmen ist. In dem Kaufvertrag sollten insbesondere bei Immobilien, die gewerblich genutzt werden, beim Verkauf entsprechende Klauseln bezüglich eventueller Umsatzsteuerfragen aufgenommen werden, damit es nicht nachher bei einer Steuerprüfung ein böses Erwachen gibt.

Stand August/ 2008
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