21 Aug Aufteilung des Gesamtkaufpreises

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 21.08.2009

Bodenrichtwert bezieht sich auf unbebaute Grundstücke

Wer eine gebrauchte Immobilie erwirbt, die zur Vermietung ansteht, muss sich Gedanken über die Aufteilung des Gesamtkaufpreises machen. Der Anteil der Anschaffungskosten, der auf das Grundstück entfällt (Grund und Boden) kann steuerlich nicht berücksichtigt werden. Soweit der Gebäudeanteil betroffen ist, können die sogenannten Abschreibungen geltend gemacht werden. Bei gebrauchten Immobilien betragen sie 2 %, sofern das Baujahr nicht vor 1924 liegt (dann 2,5 %).

Ermittlung des Gebäudeanteils am Gesamtkaufpreis

Schwierigkeiten ergeben sich, wenn der Anteil des Grundstücks ermittelt werden soll. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens verbietet sich in der Regel wegen der viel zu hohen Kosten. Auch die nicht selten insbesondere von der Finanzverwaltung angewandte Methode, wonach der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Gebäude um den Bodenrichtwert vermindert wird, führt oft zu falschen Ergebnissen. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf unbebaute Grundstücke. Diese sind in der Regel wertvoller als der Anteil für den Grund und Boden bei einem bebauten Grundstück. Vielfach behelfen sich die Steuerpflichtigen, indem in dem Grundstückskaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer die Anteile für das Grundstück einerseits und den Grund und Boden andererseits festgelegt werden. Ist eine derartige Aufteilung anzuerkennen? Nach Ansicht des sächsischen Finanzgerichts müssen die entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen auch vom Finanzamt berücksichtigt werden, wenn nicht Zweifel an der wirtschaftlichen Haltbarkeit dieser vertraglichen Kaufpreisaufteilung bestehen. Diese Überlegungen gelten auch für den Fall, dass nicht nur eine Aufteilung zwischen Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits, sondern auch zusätzlich noch die Höhe der anteiligen Sanierungsaufwendungen ermittelt werden müssen. Dies ist wichtig, wenn z. B. Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz oder nach Denkmalschutzvorschriften erstmals vom Erwerber geltend gemacht werden sollen, die aber beim Veräußerer angefallen sind. Wegen der damit verbundenen gravierenden steuerlichen Auswirkung (erheblich niedrigere Einkünfte bzw. Verluste, die mit den anderen positiven Einnahmen verrechnet werden können) ist das Procedere von besonderer Bedeutung.
(Urteil des Finanzgerichts Sachsen vom 10.12.2008, 8 K 327/07 rkr)

Stand August 2009
Alle Angaben ohne Gewähr
Copyright © 2009 Korte & Partner