20 Feb Disagio wird erstattet

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 20.02.2009

Beträge können Werbungskosten beim Erwerber darstellen

Wird eine Immobilie vermietet, sind grundsätzlich Finanzierungskosten wie Zinsen, Darlehensgebühren etc. steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig. Das Finanzgericht Düsseldorf hatte jetzt in einem Fall darüber zu entscheiden, wie die Erstattung von Disagio-Beträgen bei der Übertragung einer Immobilie steuerlich einzuordnen ist. Im Urteilsfall war eine vermietete Immobilie veräußert worden. In dem Kaufvertrag hatte der Erwerber sich verpflichtet, die Disagio-Beträge dem Veräußerer anteilig zu erstatten. Die Richter des Finanzgerichts Düsseldorf entschieden, dass in solchen Fällen die Beträge Werbungskosten beim Erwerber darstellen können. Entscheidend ist nach Meinung der Richter, ob die Zahlung bei wirtschaftlicher Betrachtung des gesamten Vorgangs als Vergütung für die Überlassung von Kapital zur Finanzierung der Anschaffungskosten angesehen werden kann oder ob sich der Veräußerer nur seine eigenen Aufwendungen für die Baukostenfinanzierung ersetzen lässt.

Übernahme möglich wegen Zinsbindung

Übernimmt der Erwerber z. B. die Finanzierung, weil er daran interessiert ist, den niedrigen Nominalzins fortzuführen bei noch laufender Zinsbindung, so spricht die Disagio-Übernahme für einen sofortigen Werbungskostenabzug. Wichtig ist in diesem Zusammenhang der gesonderte Ausweis des übernommenen Disagios im Kaufvertrag neben den eigentlichen Anschaffungskosten der Immobilie. Bei einer solchen Gestaltung könnte es hilfreich sein, wenn vom Veräußerer bestätigt wird, dass er die Immobilie auch im Fall einer anderweitigen Finanzierung an den Erwerber verkauft hätte. Hierdurch soll deutlich gemacht werden, dass es sich bei dem Verkauf der Immobilie einerseits und andererseits bei der Schuldübernahme um zwei verschiedene Rechtsgeschäfte handelt.

Marktübliches Damnum ist abzugsfähig

Grundsätzlich ist ein Damnum immer sofort dann voll als Werbungskosten abzugsfähig, wenn es marktüblich ist. Wenn das Disagio gezahlt wird für eine Zinsfestschreibung von mindestens fünf Jahren, so darf das Disagio nicht mehr als 5 % der Darlehenssumme betragen. Wird ein solches Disagio im Rahmen einer Schuldübernahme von der Bank in Rechnung gestellt, so ist dieses nach den gleichen Grundsätzen steuerlich auch abzugsfähig.

Wermutstropfen dieser steuerzahlerfreundlichen Entscheidung des Finanzgerichts Düsseldorf ist aber leider, dass Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt wurde. In gleichgelagerten Fällen bleibt daher nur als Empfehlung, diese Fälle durch Einspruch ggf. offen zu halten und ein Ruhen des Verfahrens so lange zu beantragen, bis der Bundesfinanzhof endgültig entschieden hat.
(AZ: Finanzgericht Düsseldorf, 11 K 1841/07, Revision Bundesfinanzhof, IX R 40/08)

Stand Februar 2009
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