03 Apr Ein wesentlicher Kostenfaktor

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 03.04.2009

Deutliche Erhöhung der Grunderwerbsteuer / Zügige Zahlung liegt im Interesse des Erwerbers

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % auf den Kaufpreis und ist oft neben der Maklercourtage der größte Posten bei den Nebenkosten eines Immobilienerwerbes. Seit kurzem haben die Länder die Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer selbst festzusetzen. Als erstes Bundesland hat Berlin Anfang 2007 davon Gebrauch gemacht und den Prozentsatz von 3,5 % auf 4,5 % erhöht. Seit dem 01.01.2009 folgt Hamburg und erhöht ebenfalls auf 4,5 %. Bei einer Immobilie für 300.000,00 € beträgt der Erhöhungsbetrag immerhin 3.000,00 €.

Dass andere Bundesländer folgen werden, dürfte wohl nur eine Frage der Zeit sein.

Ausnahmen von der Pflicht zur Grunderwerbsteuer gibt es wenige, nämlich insbesondere bei Grundstücken mit geringem Wert, nach einer Erbschaft oder Schenkung, einer Scheidung sowie bei dem Erwerb von Verwandten, die in gerader Linie verwandt sind.

In allen anderen Fällen gilt: Erst wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, so dass die Umschreibung des Eigentumswechsels im Grundbuches erfolgen kann. Eine zügige Zahlung liegt daher im Interesse des Erwerbers.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Neben der Höhe der Grunderwerbsteuer ist maßgebend selbstverständlich auch die Bemessungsgrundlage, wobei es grundsätzlich um den Wert des Grundstücks mit seinen wesentlichen Gebäudebestandteilen geht. Gerade hier gibt es Diskussionen, denn alles, was nicht wesentlich ist, geht nicht in die Bemessungsgrundlage ein und unterliegt damit auch nicht der Grunderwerbsteuer. Als nicht wesentlich gelten Zubehör und Inventar wie etwa die Markise auf dem Balkon, die Einbauküche oder die Sauna. Ein wichtiges Kriterium für einen wesentlichen Grundstücksbestandteil ist, dass sich die unwesentlichen Bestandteile entfernen und woanders nutzen lassen, etwa in einem anderen Haus (Urteil des Bundesfinanzhofes, AZ: II R 20/89 vom 09.01.2009). Auch die anteilige mit übernommene Instandhaltungsrücklage gehört nicht zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Gibt es solches Zubehör und Inventar in einer Wohnung oder einem Haus, so sollte es im notariellen Kaufvertrag gesondert aufgegliedert und gesondert vergütet werden. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer fällt damit entsprechend geringer aus.

Streit mit der Finanzverwaltung könnte es geben bei Möbeln, die beispielsweise als Raumteiler dienen. Außerdem sollte darauf geachtet werden, dass die Werte für beispielsweise die Sauna oder ähnliches realistisch angesetzt werden, um keine Diskussion mit der Finanzverwaltung zu provozieren.

Getrennte Verträge

Wird mit einer Baufirma ein Vertrag für die Anschaffung eines Grundstücks und die Errichtung einer Immobilie abgeschlossen, geht das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswerk aus und fordert Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis von Grundstück und Gebäude, wozu dann auch die Erschließungskosten gerechnet werden (Bundesfinanzhof, Urteil vom 23.08.2006, AZ: II R 43/04).

Bei Neubauten kann man daher versucht sein, den Grundstückskauf und die Kosten für den späteren Hausbau voneinander zu trennen, so dass die Grunderwerbsteuer nur für den Wert des Grundstücks gezahlt werden muss. Damit werden aber hohe Anforderungen geknüpft: Verkäufer des Grundstücks und Bauunternehmer dürfen miteinander nichts zu tun haben. Der Häuslebauer muss sich frei entscheiden können, wer die Immobilie auf dem Grundstück errichtet. Als Nachweis sollten daher am besten möglichst Angebote von mehreren Baufirmen vorgelegt werden können, da ansonsten das Finanzamt von einem einheitlichen Vertragswert ausgeht und Grunderwerbsteuer vom Gesamtpreis fordert.

Stand März 2009
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