02 Jul Fehler bei der Nebenkostenabrechnung

von Rechtsanwalt Andreas Sutor/Fachanwalt für Steuer- sowie Bau und Architektenrecht

Vermieter kann offensichtliche Fehler korrigieren

Nebenkostenabrechnungen sind mitunter fehlerhaft. Fraglich ist, wann ein Vermieter hieran festgehalten werden kann. In einem vom Landgericht Berlin im letzten Jahr veröffentlichten Urteil hatte der Vermieter ein Guthaben ausgerechnet, jedoch vor Auszahlung seinen Fehler festgestellt. Allerdings war die Abrechnung nicht im nächsten, sondern erst im übernächsten Jahr erstellt worden. Die einjährige Abrechnungsfrist war daher bereits abgelaufen.

Gleichwohl durfte der Vermieter seine Abrechnung korrigieren. Für den Mieter war nämlich leicht zu erkennen, dass dem Vermieter ein Rechenfehler unterlaufen war. Im Gesamtkontext fehlte nämlich der Kostenanteil für die Heizkosten. Daher war für jeden verständigen Mieter zu erkennen, dass ein wesentlicher Posten fehlte und die Abrechnung daher in sich falsch sein musste. Zwar sagt das Gesetz, dass eine Nebenkostenabrechnung nicht zum Nachteil des Mieters abgeändert werden kann (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dieser Grundsatz gilt allerdings nicht ausnahmslos. Jedenfalls dann, wenn für den Mieter ganz leicht der Fehler erkennbar ist und die Korrektur zeitnah erfolgt, kann sich der Mieter nicht auf den Fehler berufen, ein Verweis auf den Einwendungsausschluss würde gegen Treu und Glauben verstoßen.

Offen geblieben ist, wann eine zeitnahe Korrektur vorliegt. Dies hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Anderthalb Monate waren nach Auffassung des entscheidenden Gerichts noch als akzeptabel anzusehen.

Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.11.2013, Az. 65 S 152/13