11 Apr Günstige Rechtsprechung

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 11.04.2008

Vereinfachungsregelungen für die Anerkennung von Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden Wird ein Mietwohnhaus saniert, repariert oder modernisiert, tritt oft die Frage auf, ob steuerlich die Kosten als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten einzuordnen sind. Nur wenn das Finanzamt Erhaltungsaufwand bejaht, können die Kosten im Jahr der Zahlung sofort voll steuerwirksam als Kosten in Abzug gebracht werden. Bei einer Zuordnung zu den Herstellungskosten gibt es in der Regel nur die magere 2 %-ige Abschreibung. Die steuerlichen Unterschiede sind erheblich.

Bis 4.000,00 € stets Erhaltungsaufwand

Betragen die Kosten für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000,00 € (ab 2003, vorher 2.100,00 €) je Gebäude (Rechnungsbetrag ohne Mehrwertsteuer), so ist nach den Verwaltungsanweisungen der Finanzverwaltung, also nach den Einkommensteuerrichtlinien, auf Antrag dieser Aufwand stets als Erhaltungsaufwand zu behandeln. Hiervon ausgenommen sind lediglich nur solche Kosten, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, wie z. B. nachträgliche Anbringung einer Sonnenmarkise oder einer Alarmanlage. Diese 4.000,00 € Kleinbetragsregelung soll der Verwaltungsvereinfachung dienen und bindet somit auch nur die Finanzverwaltung. Die Gerichte selbst – wenn es zu einem Steuerprozess kommt – sind an diese Grenze der Finanzverwaltung nicht gebunden. Werden mehrere Baumaßnahmen in einem Jahr vorgenommen, die räumlich getrennt voneinander liegen, gilt diese 4.000,00 €-Regelung für jede einzelne Baumaßnahme.

Sind für ein Gebäude Erhaltungsaufwendungen in Höhe von bis zu 10.000,00 € entstanden, so geben sich die Finanzämter grundsätzlich mit einer Einzelaufstellung zufrieden, die der Steuererklärung beizufügen ist. Aus dieser Einzelaufstellung sollten die Art des Reparaturaufwands, die ausführende Firma und das Datum der Bezahlung ersichtlich sein.

Anwaltskosten auch sofort abzugsfähig

Gibt es gerichtliche Auseinandersetzungen oder entstehen Rechtsanwaltskosten wegen Sanierungskosten beim Mietwohngebäude, so sind grundsätzlich diese Gerichts- und Anwaltskosten auch als Erhaltungsaufwand abziehbar. Gleiches gilt, wenn z. B. Schadensersatzleistungen an den Architekten oder an Bauhandwerker vorzunehmen sind. Die Finanzverwaltung hatte viele Jahre immer dann Reparaturaufwand akzeptiert, wenn die Wesensart des Grundstücks nicht verändert wurde, das Grundstück in ordnungsgemäßem Zustand erhalten werden sollte und die Kosten regelmäßig in ungefähr gleicher Höhe wiederkehrten. Inzwischen ist aber eine Tendenz in der Rechtsprechung der Finanzgerichte erkennbar, dass sich bei solchen Baumaßnahmen die Auffassung der Richter immer mehr zu Gunsten des Erhaltungsaufwandes verschoben hat. Nach der neueren Rechtsprechung der Finanzgerichte wird Erhaltungsaufwand grundsätzlich immer dann akzeptiert, wenn keine Herstellungskosten im Sinne des Handelsgesetzbuches vorliegen, es also an einer Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung des Gebäudes fehlt. Nach Meinung der Finanzgerichte ist eine Erweiterung (Herstellungsaufwand) aber dann schon gegeben, wenn im Zuge von Reparaturarbeiten nachträglich Bestandteile eingebaut werden.

Steuervorteile für Heizungseinbau

Bezüglich der Aufwendungen für den Anschluss eines Breitbandkabels der Deutschen Bundespost nehmen die Finanzgerichte bei einem Neubau Herstellungskosten an, aber ansonsten steuerlich sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand. Nach ständiger Rechtsprechung sind Reparaturen und Verbesserungen an einer Heizungsanlage in einem Mietwohngebäude grundsätzlich als Erhaltungsaufwendungen zu behandeln. Wird die Heizungsart umgestellt, liegt auch Erhaltungsaufwand vor. Dabei ist es gleichgültig, ob die Heizung aus technischen oder aus wirtschaftlichen Gründen modernisiert wird. Der Bundesfinanzhof hat die Kosten für die Umstellung einer Koks-Zentralheizung auf Öl-Feuerung als Reparaturaufwand akzeptiert, ebenso die Kosten für den Ersatz von Einzelöfen durch eine Zentralheizung. Auch gehören die Nebenkosten für die Verstärkung des Stromkabels bei einer Umstellung auf Nachtstromspeicherheizung zu den Reparaturkosten.

Solaranlage kann Erhaltungsaufwand sein

Der nachträgliche Einbau einer Solaranlage führt grundsätzlich zu Erhaltungsaufwand, wenn diese in eine bereits vorhandene Gas-Wärmeversorgung eines Wohnhauses eingebaut wird. Herstellungskosten liegen aber z. B. vor, wenn eine Solaranlage in eine Ferienwohnung erstmalig eingebaut wird, welche die Heizfunktion übernimmt. Ersetzt aber die Solaranlage eine bisher vorhanden gewesene Heizung, so ist laut ständiger Rechtsprechung Reparaturaufwand anzunehmen. Wird ein offener Kamin durch einen Kachelofen ersetzt, liegt nach Auffassung der Richter des Bundesfinanzhofes Herstellungsaufwand vor. Gleiches gilt beim Einbau zusätzlicher Heizkamine. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass alle Aufwendungen für den Schutz des Gebäudes vor Kälte, Nässe und Wärme stets als Reparaturkosten sofort voll abzugsfähig sind.

April/2008
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