02 Okt Kein Vorteil für Renovierungskosten

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 02.10.2008

Wenn ein vermietetes Immobilienobjekt verkauft wird, empfiehlt es sich nicht, in dem Grundstückskaufvertrag die Verpflichtung aufzunehmen, dass bestimmte Renovierungsmaßnahmen noch auf Rechnung des Verkäufers durchzuführen sind. Zumindest aus steuerlicher Sicht kann eine solche Regelung nachteilig sein, denn nach einem Urteil des Finanzgerichtes Baden-Württemberg

sind Steuervorteile beim Verkäufer für solche Renovierungskosten nicht möglich.

Renovierung des Mühlrads als Werbungskosten

Im Urteilsfall hatte die Grundstücksgemeinschaft mehrere Grundstücke im Eigentum, die sie durch Vermietung nutzte. Ungefähr ein Jahr vor dem Verkauf hatte die Grundstücksgemeinschaft bereits mit einem Bauunternehmer einen Vertrag über die Renovierung des auf dem Grundstück befindlichen Mühlrads abgeschlossen. In dem Kaufvertrag verpflichtete sich die Grundstücksgemeinschaft, die Renovierung des Mühlrads noch auf eigene Rechnung durchzuführen. Die Grundstücksgemeinschaft hatte natürlich ein großes Interesse daran, diese Renovierungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung noch geltend zu machen. Dieses lehnte das Finanzamt aber ab mit der Begründung, dass diese Kosten veräußerungsbedingt entstanden seien.

Klage ist unbegründet

Die Grundstücksgemeinschaft wollte für die Renovierungskosten im Jahr 1998 einen Werbungskostenabzug vornehmen. Das Finanzgericht entschied aber Ende 2007, dass die Auffassung des Finanzamtes zutreffend sei. Voraussetzung für den Abzug von Werbungskosten sei grundsätzlich, dass die Aufwendungen durch die Einkunftsart veranlasst worden sind. Nach Auffassung der Richter des Finanzgerichts Baden-Württemberg liegt eine solche Veranlassung aber nur vor, wenn objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und subjektiv die Aufwendungen zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht worden wären. Dieser Veranlassungszusammenhang ist nach Meinung der Richter aber nicht gegeben, soweit die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des vermieteten Immobilienobjekts veranlasst seien.

Vorgang liegt in Vermögenssphäre

Denn der Verkauf eines solchen zum Privatvermögen gehörenden Objekts stelle – abgesehen von privaten Veräußerungsgeschäften – einen nicht einkommensteuerbaren Vorgang in der Vermögenssphäre dar. Wenn im Rahmen einer Grundstücksveräußerung vom Verkäufer übernommene Reparaturen durchgeführt werden, seien die dafür zu erbringenden Aufwendungen nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der nicht einkommensteuerbaren Vermögensumschichtung zuzurechen. Zwar ist grundsätzlich auch davon auszugehen, dass eine Mitveranlassung der Aufwendungen durch die Abnutzung der Immobilie während der bisherigen Vermietungstätigkeit vorliegen würde, doch alleine dies reicht nach Meinung der Richter nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften zu rechtfertigen.

Zusammenhang mit nichteinkommensteuerbarer Grundstücksveräußerung

In einem solchen Fall gehen die Richter davon aus, dass der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der früheren Einkunftserzielung durch die von den Beteiligten gewollten Verknüpfung von der nichteinkommensteuerbaren Grundstücksveräußerung überlagert würde. Es gibt zwar einen Zusammenhang mit den vorher erzielten Einkünften, weil eben auch der Vertrag bezüglich der Renovierung noch zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wurde, als das Grundstück vermietet worden ist. Letztlich hielten es die Richter des Finanzgerichtes aber für schädlich, dass im Grundstückskaufvertrag man die Verpflichtung aufgenommen hat, die vertraglich vereinbarten Renovierungspflichten noch auf eigene Rechnung durchführen zu lassen und letztlich die Durchführung der Renovierungsarbeiten dann aber auch erst nach dem Ende der Vermietungszeit erfolgte. Durch diese Überlagerung ordneten die Richter die Renovierungskosten der steuerfreien Vermögensebene zu. Ein kleiner Lichtblick bleibt noch, dass letztlich Revision eingelegt wurde und abzuwarten bleibt, wie die Richter des Bundesfinanzhofes entscheiden werden.

(AZ: Finanzgericht Baden-Württemberg, 30.10.2007 – 4 K 292/04 (Entscheidung der Finanzgerichte 2008, Seite 290); Revision beim Bundesfinanzhof, IX R 80/07)

Stand Oktober / 2008

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