28 Nov Keine gewerbliche Vermietung

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 28.11.2008

Bundesfinanzhof urteilt zu Ferienwohnungen

Die obersten Steuergerichte akzeptieren eine Einkunftserzielungsabsicht bei einer Vermietung an wechselnde Gäste, wenn die ortsübliche Belegungsdauer nicht deutlich unterschritten wird. Dem Bundesfinanzhof lag ein Fall vor, bei dem insgesamt vier Ferienwohnungen vermietet wurden. Von diesen vier Ferienwohnungen gab es bei einer Wohnung einen Leerstand von immerhin rund 90 %. Mangels Überschusserzielungsabsicht akzeptierte das Finanzamt bei dieser Wohnung nicht die Mietverluste.

Bundesfinanzhof gab dem Finanzamt Recht

Sofern keine Vermietungshindernisse vorliegen, kann eine Einkünfteerzielungsabsicht nicht unterstellt werden, wenn die ortsübliche Vermietungszeit um mindestens 25 % unterschritten wird. Dabei sind nicht maßgeblich die tatsächlichen Verhältnisse in dem betreffenden Gebäudekomplex, in dem die Ferienwohnungen gelegen sind. Maßgeblich sind hier die individuellen Vermietungszeiten, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dem Eigentümer ist es zwar im Einzelfall bei mehreren Wohnungen freigestellt, welche jeweils in welchem Umfang vermietet wird. Es liegt aber nach Auffassung des Bundesfinanzhofes dann keine Einkunftserzielungsabsicht vor, wenn die Belegzeiten bei einer Wohnung mit rund 10 % weit unter der vom Landesamt für Statistik ermittelten durchschnittlichen Vermietungsdauer liegen. Die Richter ließen auch das Argument nicht gelten, dass eine der Ursachen das schlechte Wetter gewesen wäre. Dieses Argument würde insofern auch nicht stichhaltig sein, weil dieses ja auch die anderen vergleichbaren Wohnungen betreffen würde. Weil bei dieser betreffenden Wohnung die Prognose keine positiven Einkünfte ergab, konnten im Urteilsfall auch die anfänglichen Mietverluste steuerlich nicht berücksichtigt werden.

Bei Messezimmern gelten gleiche Beurteilungskriterien

In einem weiteren Urteil entschied der Bundesfinanzhof, dass bei der Vermietung von Zimmern für Messezeiträume nach denselben Maßstäben geurteilt werden muss, wie dieses bei Ferienwohnungen der Fall ist, weil auch hier die Bewohner regelmäßig wechseln und es auch hier naturgemäß öfter zu Leerständen kommt. Im Urteilsfall hatten die Eheleute in ihrem Einfamilienhaus zwei Räume als Messezimmer eingerichtet. Diese beiden Zimmer wurden über eine Zimmervermittlung angeboten, aber anschließend nicht vermietet.

Keine gewerbliche Vermietung

Der Bundesfinanzhof stellte in dem Urteil fest, dass bei dem Sachverhalt keine gewerblichen Einkünfte vorliegen würden, da das bloße Vermieten von Wohnräumen nicht über die private Vermögensverwaltung hinausgehen würde. Eine Gewerblichkeit liegt nur dann vor, wenn eine unternehmerische Organisation wie in einem Hotel vorliegt. Im vorliegenden Fall sind die gleichen Regeln anzuwenden, welche die Rechtsprechung für Ferienwohnungen aufgestellt hat. Dabei kann die Einkünfteerzielungsabsicht aber nicht schon deshalb verneint werden, weil auf Grund fehlender räumlicher Trennung zum Wohnbereich eine jederzeitige Selbstnutzung möglich ist. Denn auch einzelne Zimmer können bekanntlich grundsätzlich separat vermietet werden. Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten Wohnung ist ohne weitere Prüfung von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Dieser Grundsatz gilt aber nicht mehr bei zumindest teilweise selbstgenutzten Objekten. Dann muss eine Prognoserechnung selbst in solchen Fällen erfolgen, wenn eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten ist, aber diese nicht ausgeübt wird. Daher sind die anfallenden Kosten den möglichen Einnahmen gegenüberzustellen, die sich aus den Vermittlungsverträgen für die Messezeiträume ergeben könnten. Nur wenn eine solche Prognoserechnung zu einem positiven Ergebnis führt, ist eine Einkünfteerzielungsabsicht zu bejahen mit der Folge, dass auch Mietverluste steuerlich in Abzug zu bringen sind.
(AZ Ferienwohnung: Bundesfinanzhof, 24.06.2008, IX R 12/07, Messezimmer: Bundesfinanzhof, 04.03.2008, IX R 11/07)

Stand November 2008
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