Liquide mit legalen Tricks

24 Jul Liquide mit legalen Tricks

Posted at 15:40h in Immobilien by admin

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 24.07.2009

Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bei größeren? Hausreparaturen

Wenn größere Reparaturen bei einem Mietwohnhaus durchgeführt wurden, hatte in der Praxis so mancher Hauseigentümer in der Vergangenheit oft das Problem, dass der Gesamtbetrag sich in dem einzigen Jahr steuerlich nicht mehr voll auswirkte. Hierbei kann es durchaus sein, dass durch die Reparaturen das zu versteuernde Einkommen sogar ins Negative absinkt oder der steuerliche Vorteil durch den entsprechend niedrigeren Steuersatz verhältnismäßig klein wurde. Der Gesetzgeber hat deswegen im Jahr 2004 gesetzlich wieder eingeführt, dass in solchen Fällen der Aufwand auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilt werden kann.

Voraussetzungen prüfen

Wichtig ist, dass die Immobilie nicht zu einem sogenannten Betriebsvermögen gehört, sondern steuerlich zum Privatvermögen und dieses Haus auch überwiegend Wohnzwecken dient. Wird die Immobilie teilweise zu Wohnzwecken genutzt und teilweise zu gewerblichen Zwecken, so kommt es darauf an, dass die den Wohnzwecken dienende Wohnfläche überwiegt. Unabhängig davon, wie eine eventuelle Garage tatsächlich genutzt wird, zählt diese zum Wohnteil.

Zeitraum kann beliebig gewählt werden

Grundsätzlich kann der Vermieter bestimmen, welche Verteilung er vornehmen möchte; das Gesetz ermöglicht, dass der Aufwand auf zwei bis fünf gleiche Jahresbeträge verteilt wird. Für die Kosten eines Jahres bei den Großreparaturen kann grundsätzlich immer nur ein einheitlicher Zeitraum gewählt werden. Maßgeblich ist für das erste Aufteilungsjahr das Jahr der Durchführung der Arbeiten, wobei es nicht darauf ankommt, wann diese Reparaturarbeiten tatsächlich bezahlt werden. Wenn auch alle Großreparaturen eines Jahres einheitlich zu verteilen sind, ist es doch wohl zulässig, laufende Kleinreparaturen daneben steuerlich gesondert sofort im Jahr der Zahlung abzusetzen. Es ist auch zulässig, dass für Großreparaturen verschiedener Jahre jeweils das Wahlrecht unterschiedlich ausgeübt wird. Gehören die Immobilien mehreren Mieteigentümern, so müssen diese das Wahlrecht aber einheitlich ausüben. Dies kann natürlich zu Problemen führen, wenn die persönlichen Verhältnisse der Miteigentümer total unterschiedlich sind. Wird innerhalb dieses Zeitraumes von zwei bis fünf Jahren die Immobilie veräußert, so kann und muss der noch nicht verbrauchte Restbetrag dieses Verteilungsvolumens im Jahr der Veräußerung voll abgesetzt werden. Etwas Gleiches gilt, wenn zum Beispiel eine bisher vermietete Immobilie nur noch eigengenutzt wird und deswegen ab dem Zeitpunkt der Eigennutzung bekanntlich ja keinerlei Werbungskostenabzug mehr möglich ist. Dieses gilt natürlich auch, wenn eine solche Immobilie anderen Personen unentgeltlich zur Verfügung gestellt wird und somit keine Mieteinnahmen mehr zu versteuern sind, was natürlich eben auch dazu führt, dass dann keinerlei Werbungskostenabzug mehr möglich ist.

Steuervorteile auch bei Schenkung

Wird eine solche Immobilie zum Beispiel an Kinder verschenkt, so können die Kinder den noch nicht verbrauchten Teil dieser Kosten bei sich geltend machen. Das noch nicht verbrauchte Abzugsvolumen geht somit auf den Beschenkten bzw. Erben über. Dieses kann insbesondere in solchen Fällen steuerlich vorteilhaft sein, wenn die Eltern Rentner sind und keinerlei Einkommensteuer mehr zahlen, die Kinder aber zum Beispiel hohe Einkünfte erzielen, so dass sich die Abschreibungsbeträge hier entsprechend viel günstiger auswirken.

Keine Nachholung von Abschreibungsbeträgen

Ist zum Beispiel vergessen worden, Reparaturaufwendungen steuerlich geltend zu machen, dann kann im nächsten Jahr, wenn auffällt, dass dieser Reparaturaufwand noch gar nicht in der Einkommensteuererklärung abgesetzt wurde, dieser vergessene Aufwand für das eine Jahr nicht mehr steuerwirksam grundsätzlich untergebracht werden. Sind zum Beispiel 10.000,00 Euro Kosten angefallen und hat man im Erstjahr keinerlei Reparaturkosten hiervon geltend gemacht, so können höchstens für die noch nicht abgelaufenen vier Jahre dieses Aufteilungszeitraumes, also 4/5 = 8.000,00 €, abgezogen werden. Etwas anderes gilt in solchen Fällen natürlich nur, wenn zum Beispiel dieses Erstjahr aus sonstigen Gründen vom Finanzamt geändert wird.

Steuervorteil auch schon ohne tatsächliche Zahlung

Es kommt bei der Verteilung letztlich nur darauf an, dass die Reparaturaufwendungen als solche durchgeführt werden. Dieses ergibt auch interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Sind zum Beispiel 50.000,00 € Reparaturaufwand angefallen und ist die Zahlung erst im Folgejahr erfolgt, so kann überlegt werden, dass schon 50 % der Kosten von 50.000,00 € = 25.000,00 € im ersten Jahr geltend gemacht werden, ohne dass dieser Reparaturaufwand in dem betreffenden Jahr auch schon bezahlt worden ist. Ist man also knapp bei Kasse und noch nicht in der Lage in diesem betreffenden Jahr die Reparaturkosten zu bezahlen, so kann man hierdurch einen erheblichen Liquiditätsvorteil erreichen, nämlich in der Weise, dass von den 50% Anteil auch bei einem Höchststeuersatz von insgesamt rund 50% eine entsprechende Steuerersparnis in Höhe von 12.500,00 € zufließt, die dann wieder für die Finanzierung der Reparaturkosten zur Verfügung stehen. Maßgeblich ist jeweils, wann die betreffenden Arbeiten durchgeführt wurden, es spielt dabei auch keine Rolle, wann diese Großreparaturen abgeschlossen wurden.