Sofortabzug nur bei Erhaltungsaufwand

05 Jun Sofortabzug nur bei Erhaltungsaufwand

Posted at 07:28h in Immobilien by admin

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 05.06.2009

Finanzämter versagen in einigen Fällen die Anerkennung als Reparaturkosten

Fallen größere Aufwendungen bei einer vermieteten Immobilie für Instandsetzungsarbeiten an, ist der Streit mit dem Finanzamt in der Praxis oft schon vorprogrammiert bezüglich der steuerlichen Fragestellung, ob alle Kosten sofort als Reparaturkosten im Zeitpunkt der Bezahlung voll abgezogen werden können, oder ob sogenannte Herstellungskosten vorliegen. Grundsätzlich sind Reparatur- und Erneuerungskosten von bereits vorhandenen Teilen am Gebäude sofort abzugsfähige Werbungskosten. Die Finanzämter akzeptieren, wenn die neuen Teile im Rahmen der Instandsetzung gegenüber den alten Teilen verbessert werden.

Die Rechtsprechung hat beispielsweise in folgenden Fällen sofort abzugsfähige Werbungskosten akzeptiert:

Ersatz aller Fenster eines Mehrfamilienhauses Erneuerung des Außenputzes bei gleichzeitiger zusätzlicher Isolierung der Außenwände
komplette Neueindeckung des Daches
Verlegung von Fliesen an einer Außenterrasse, wenn vorher nur Waschbetonplatten vorhanden waren
komplette Erneuerung des Heizkessels durch ein sparsameres Modell und
Ersatz von einfach verglasten Fenstern durch Isolierglasfenster.

Bei wesentlicher Verbesserung: Herstellungskosten

Wurde aber eine Immobilie durch ein ganzes Bündel von umfangreichen Erhaltungsaufwendungen über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert, scheidet ein Steuervorteil in Form von sofort berücksichtigungsfähigen Werbungskosten aus, weil das Finanzamt in einem solchen Fall eine Zuordnung zu den Herstellungskosten vornimmt. In der Regel gibt es dann nur 2% Abschreibung jährlich. Die Finanzämter gehen immer dann von einer entsprechenden Hebung des Standards aus und versagen damit die Anerkennung als Reparaturkosten, wenn die Investitionen in mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebäudewertes geführt haben. Zu den drei wichtigen Ausstattungsmerkmalen zählt die Finanzverwaltung die Qualität der Heizungs-, Sanitär-, und Elektroinstallationen sowie die Fenster.

Bescheidene Erhöhung der Abschreibung

Die Finanzverwaltung ordnet immer dann die angefallenen Kosten dem Herstellungsaufwand zu, wenn die Nutzfläche der Immobilie vergrößert wurde, zum Beispiel durch einen Anbau, Aufstockung oder zum Beispiel durch Dachgauben. Zu den Erweiterungen, wofür es nur eben eine bescheidene Abschreibungserhöhung gibt, zählt das Finanzamt auch die nachträgliche Errichtung einer Terrasse oder eines Balkons. Die Rechtssprechung der obersten Finanzgerichte hat zum Beispiel auch dann keine Erhaltungsaufwendungen, sondern Herstellungskosten angenommen, wenn eine Außertreppe neu installiert wurde, ein Windfang zusätzlich angebracht wurde, bei Kosten für den Einbau einer Alarmanlage, Aufwand für eine Treppe zum Spitzboden, einen Sonnenmarkiseneinbau oder auch für den Einsatz von Trennwänden.

Umstellung Heizungsanlage sofort abzugsfähig

Steuerzahlerfreundliche Entscheidungen gibt es vom Bundesfinanzhof beim Einbau neuer Gegenstände für vorhandene Installationen, die aber keine wesentliche Verbesserung zur Folge hatten. Nicht zu den Herstellungskosten zählten die Richter des Bundesfinanzhofes, auch die Kosten für den Einbau einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung bei vorhandenen Gaswärmeversorgungsanlagen, für das Anbringen zusätzlicher Fassadenverkleidungen zu Wärme- und Schallschutzzwecken, für Umstellungskosten für Heizungsanlagen von Einzelöfen auf Zentralheizungen und für Umbaukosten von Großraumbüros in Einzelbüros durch Rigips- Ständerwerk einschließlich Anpassung der Elektroinstallationen.

Einschränkungen gibt es auch bei Instandhaltungskosten, welche in den ersten drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie angefallen sind. Hier existiert eine Schallgrenze von 15% der Anschaffungskosten für das Gebäude. Bei Überschreibung werden die Renovierungskosten dem Anschaffungspreis mit zugerechnet. Letztlich gibt es für größere Reparaturkosten auch wieder die alte steuerzahlerfreundliche Regelung, dass auf Antrag eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre der Kosten möglich ist.