04 Apr Sparen durch getrennte Finanzierung

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 04.04.2008

Hinweise für eine steueroptimale Verteilung von Schuldzinsen bei Immobilien

Wird eine Immobilie finanziert, die teilweise vermietet ist und zum Teil eigengenutzt wird, stellt sich bei der Finanzierung oft die steuerliche Frage, wie einerseits die vorhandenen Eigenmittel und andererseits die Fremdmittel eingesetzt werden sollen. Durch eine rechtzeitig geschickte und richtige Gestaltung sind in der Tat wirklich spürbare Steuervorteile zu erreichen. Dabei ist grundsätzlich zu bedenken, dass für die eigengenutzte Wohnung seit langem kein Mietwert mehr zu versteuern ist und deswegen hier auch keinerlei Werbungskostenabzug möglich ist. Die auf den eigengenutzten Wohnteil entfallenden Zinsen sind also gar nicht abzugsfähig und gehen somit völlig steuerlich ins Leere. Aus diesen Gründen ist es erstrebenswert, dass möglichst die vorhandenen Barmittel für die Finanzierung der eigengenutzten Wohnung eingesetzt werden und die Fremdmittel höchstmöglich für den vermieteten Teil, damit möglichst hohe Schuldzinsen steuerlich voll abzugsfähig sind. Was ist aber in der Praxis zu beachten, damit es auch keine Diskussionen mit dem Finanzamt gibt?

Vertragliche Aufteilung des Kaufpreises

Wird eine Immobilie erworben, sollte der Erwerber darauf drängen, dass schon im notariellen Kaufvertrag genau angegeben wird, wie hoch der anteilige Kaufpreis für die einerseits künftig eigengenutzte Wohnung und andererseits für den vermieteten Teil ist. Das Finanzamt wird dieser Kaufpreisaufteilung folgen, wenn sie nicht offensichtlich total unangemessen ist. Der Kaufpreis für die eigengenutzte Wohnung sollte aus den vorhandenen Barmitteln bezahlt und das aufgenommene Darlehen eingesetzt werden zur Bezahlung des Kaufpreises für den vermieteten Grundstücksteil. Auf diesem Weg wird ein optimaler Abzug der Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erreicht.

Gesonderte Rechnungen vom Bauunternehmer

Wird ein Gebäude aber nicht gekauft, sondern selbst errichtet, so sollte bereits mit dem Bauunternehmer vereinbart werden, dass die Baukosten für den eigengenutzten und vermieteten Gebäudeteil jeweils gesondert in Rechnung gestellt werden. Wenn solche gesonderten Rechnungen nämlich fehlen, muss der Immobilieneigentümer eine entsprechende Aufteilung des Aufwandes selbst vornehmen und diesen auf die beiden unterschiedlich genutzten Gebäudeteile verteilen. Betreffen die Baukosten das gesamte Gebäude wie z. B. der Außenanstrich, so sind diese grundsätzlich immer auf Grund der Flächenverhältnisse aufzuteilen. Bezüglich der Finanzierung empfiehlt es sich, getrennte Baukonten einzurichten und zwar einerseits ein Baukonto, wovon die Baukosten für den vermieteten Teil bezahlt werden und andererseits ein weiteres Baukonto, von dem die Baukosten für den eigengenutzten Teil bezahlt werden. Die Darlehensmittel sollten dann auch entsprechend sofort aufgeteilt werden, dass einerseits ein Darlehen auf das Baukonto fließt für den vermieteten Gebäudeteil und andererseits die Eigenmittel auf dem Baukonto eingehen für den eigengenutzten Hausteil; zzgl. eventuell noch zusätzlich erforderlicher Darlehensmittel, wenn die Eigenmittel nicht ausreichen. Wenn diese unterschiedlich genutzten Gebäudeteile nicht getrennt abgerechnet und finanziert werden, müssen die Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile schätzungsweise aufgeteilt werden.

Diese schätzungsweise Aufteilung erfolgt grundsätzlich nach dem Flächenverhältnis. In gleicher Weise wird verfahren, wenn größere Erhaltungs- und Renovierungsaufwendungen zum Teil fremdfinanziert werden müssen und teilweise aus Barmitteln bezahlt werden. Hier gelten also auch die gleichen Grundsätze, so dass in jedem Fall eine rechtzeitig richtige und geschickte Planung hilft, doch Jahr für Jahr während der ganzen Laufzeit der Darlehen jeweils in deutlicher Höhe Steuern zu sparen.

Stand April/ 2008
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