13 Jun Steuerfragen bei Wohneigentum

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 13.06.2008

Grundsätzlich sind Reparaturkosten beim jeweiligen Eigentümer als Werbungskosten abzugsfähig

In der Praxis treten immer wieder neue Steuerfragen im Zusammenhang mit Wohnungseigentum auf, dabei beziehen sich die Fragen sowohl auf selbstgenutztes Wohnungseigentum als auch auf vermietete Immobilien. Seit dem 01.01.2006 werden Handwerkerleistungen auch bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen steuerbegünstigt. Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, die von Handwerkern durchgeführt werden in einem inländischen Haushalt, führen zu einer Steuerersparnis. Diese neue Förderung soll dazu dienen, dass der Schwarzarbeit begegnet wird. Die Förderung beträgt bis zu 600,00 € jährlich und betrifft Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung selber nutzen. Nach dem Gesetzestext ist Voraussetzung, dass der Handwerker eine Rechnung erstellt und die Zahlung nicht bar, sondern über ein Bankkonto vorgenommen wird.

Auftragsvergabe auch durch Verwalter

Es war zunächst umstritten, ob es diese Steuervergünstigung auch für die Fälle gibt, in denen die Auftragsvergabe und die Bezahlung nicht durch den einzelnen Eigentümer erfolgen, sondern letztlich durch den Verwalter. Weil es ja jeder einzelne Wohnungseigentümer ist, der die Kosten zu tragen hatte, wurde es allgemein als gerecht empfunden, dass auch der jeweilige Wohnungseigentümer in solchen Fällen den steuerlichen Vorteil haben sollte. Der Bundesfinanzminister hat dieses Problem schnell erkannt und im Jahr 2006 schriftlich hierzu Stellung genommen. Danach bekommt der jeweilige Eigentümer die Steuerermäßigung, wenn in der Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge gesondert aufgeführt sind und der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen ist, der Anteil des jeweiligen Eigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses individuell errechnet und durch eine Bescheinigung des Verwalters im Einzelfall nachgewiesen wurde.

Zeitpunkt des Kostenabzuges bei Instandhaltungsrücklagen

Bei Wohnungseigentumsanlagen werden bestimmte Hausgelder monatlich gezahlt, wobei in der Zahlung ein bestimmter Anteil jeweils enthalten ist, welcher der sogenannten Instandhaltungsrücklage zugeführt wird. Grundsätzlich sind Reparaturkosten bei dem jeweiligen Eigentümer als Werbungskosten abzugsfähig. Es stellt sich aber die Frage, wann der Werbungskostenabzug möglich ist. Kann der entsprechende Betrag bereits monatlich im Zeitpunkt der Zahlung als Kosten abzugsfähig sein oder sind die Kosten erst abzugsfähig, wenn die Reparaturarbeiten tatsächlich durchgeführt und bezahlt werden? Der Bundesfinanzhof hat hier die Auffassung vertreten, dass erst in dem Kalenderjahr, in dem die Gelder für Reparaturen ausgegeben werden, ein Kostenabzug möglich ist. Hierbei ließ sich der Bundesfinanzhof von dem Gedanken leiten, dass erst bei Durchführung der Reparaturarbeiten entschieden werden kann, ob steuerlich gesehen Instandhaltungs- oder aber Herstellungskosten vorliegen. Nach Bekanntwerden der Teilrechtsfähigkeitsentscheidung des Bundesgerichtshofes im Jahr 2005 hat der Bundesfinanzhof im gleichen Jahr diese Ansicht erneut bestätigt.

Wenn die Eigentumswohnung vermietet wird, sind die auf diese vermietete Wohnung entfallenden Aufwendungen steuerlich insgesamt alle als Werbungskosten abzugsfähig. Bei Reparaturaufwendungen wird in der Regel der Verwalter bestätigen, dass ein bestimmter Betrag für Reparaturkosten angefallen ist und welcher Betrag auf den jeweiligen Eigentümer entfällt. Wenn eine solche Verwalterbescheinigung fehlt, werden die steuerlich geltend gemachten Hausgeldzahlungen um die Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage gekürzt entsprechend einer Anweisung der Oberfinanzdirektion aus dem Jahr 2000.

(AZ.: Oberfinanzdirektion Frankfurt, 30.03.2000, S 22 11 A – 12 – ST II 23)

Stand Juni/ 2008
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