20 Jun Steuervorteile durch Mietvertrag

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 20.06.2008

Unbefristeter Vertrag mit Angehörigen bringt Ersparnis/ Grenzfälle beschäftigen Gerichte

Wohnen Eltern mit ihren Kindern unter einem Dach in einem Zweifamilienhaus, so stellt sich bezüglich eines möglichen Mietvertrages in der Praxis oft die Frage, ob das Mietverhältnis für die zweite Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden soll. Vermieten Eltern beispielsweise ihren Kindern die zweite Wohnung, so ist steuerlicher Gestaltungsspielraum vorhanden. Stellen die Eltern den Kindern die Wohnung unentgeltlich zur Verfügung, wird entsprechend den steuerlichen Vorschriften kein Mietwert angesetzt. Weil keine Mieten vereinnahmt werden, ist aber auch kein Werbungskostenabzug möglich. Bezüglich der eigengenutzten Wohnung der Eltern ist diese ohnehin steuerlich nicht relevant, weil dieser Mietwert einkommensteuerlich nicht zu erfassen ist. Deswegen ist bei dieser eigengenutzten Wohnung folglich auch keinerlei Werbungskostenabzug möglich.

Steuervorteil bei hohen Zinsen und vergünstigter Miete

Wann soll bezüglich der zweiten Wohnung ein Entgelt vereinbart werden oder wann ist es günstiger, diese unentgeltlich zur Verfügung zu stellen? Handelt es sich um ein Objekt mit noch hohen Schulden, so wird man oft bestrebt sein, zumindest anteilig einen Abzug der Zinsen zu erreichen. Auch wenn größere Sanierungskosten anstehen, ist es vorteilhaft, dass sich auch diese steuerlich möglichst auswirken. In solchen Fällen, bei denen also erhebliche Werbungskosten anstehen, bringt die entgeltliche Vermietung, z. B. an die Kinder in der Regel Steuervorteile. Diese ergeben sich durch die anteilig auf diese Wohnung entfallenden Werbungskosten, also Zinsen, Abschreibung, Reparaturkosten etc.. Solche Werbungskostenüberschüsse bringen eine entsprechende Steuerersparnis. Bei einem Grenzsteuersatz von 50 % beteiligt sich der Staat oder das Finanzamt beispielsweise bei einem Werbungskostenüberschuss von 50.000,00 € immerhin mit 25.000,00 €. Wegen solcher möglichen Gestaltungsmöglichkeiten bei Mietverträgen mit nahen Angehörigen gibt es aber immer wieder steuerliche Grenzfälle, welche die obersten Finanzgerichte beschäftigen. Die Finanzämter prüfen nämlich, ob Gestaltungsmissbrauch vorliegt und auch ob die vereinbarten Mietverträge einem sogenannten Fremdvergleich standhalten können.

Sohn zahlt Unterhalt an die Eltern

In einem Urteilsfall hatte der Vater seinem Sohn sein Zweifamilienhaus übertragen und sich selbst ein unbeschränktes ausschließliches Wohnrecht eingeräumt. Daneben sollte ein Mietvertrag abgeschlossen werden. Der Sohn erhielt von den Eltern eine Miete in Höhe von 260,00 €. Andererseits hatte der Sohn sich verpflichtet, seinen Eltern einen monatlichen Unterhaltsbetrag von 205,00 € zu zahlen und auch bei Bedarf Pflegeleistungen zu erbringen. Hier entschieden die Richter des Bundesfinanzhofes, dass einerseits der Mietvertrag und andererseits das Wohnungsrecht zwei voneinander unabhängige schuldrechtliche Verträge wären. Das Bestehen von zwei solchen Verträgen nebeneinander würde die steuerrechtliche Anerkennung des Mietvertrages grundsätzlich nicht in Frage stellen. Die Richter des Bundesfinanzhofes akzeptierten aus diesen Gründen die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse des Sohnes aus der Vermietung der Wohnung an die Eltern.

Lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht für Eltern

In einem weiteren Fall hatten die Eltern dem einzigen Sohn im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Zweifamilienhaus übertragen. Dabei wurde notariell ein lebenslängliches unentgeltliches Wohnrecht zu Gunsten der Eltern vereinbart. Nach zwei Jahren sollte dieses Objekt umfangreich repariert werden. Aus diesem Grund verzichteten die Eltern auf das Wohnrecht und schlossen jetzt einen normalen unbefristeten Mietvertrag mit dem Sohn ab. Das Finanzamt wollte hier die geltend gemachten Werbungskostenüberschüsse nicht anerkennen. Die Richter des Bundesfinanzhofes waren aber großzügiger und zeigten Verständnis für den Sohn, der die Werbungskostenüberschüsse in der Regel natürlich immer gut gebrauchen kann, um durch einen Verlustausgleich mit anderen positiven Einkünften zu spürbaren Steuervorteilen zu kommen. Der Bundesfinanzhof meinte, dass es nur darauf ankommt, dass der Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält. Dabei ist es unbeachtlich, dass im vorliegenden Fall auf das dingliche Nutzungsrecht verzichtet wurde.

Wenn Vertragsverhältnisse sauber gestaltet werden und die abgeschlossenen Mietverträge als solche dem Üblichen auch entsprechen, wird man keine Schwierigkeiten mit dem Finanzamt bekommen. Dieses ist aus den beschriebenen Urteilsfällen deutlich zu entnehmen. Es gilt deswegen die Empfehlung für Mietverträge mit Angehörigen, dass bei den steuerlichen Vertragsgestaltungen nicht übertrieben werden sollte. (AZ.: 1. Bundesfinanzhof, 10.12.2003, IX R 12/01; 2. Bundesfinanzhof, IX R 60/01)

Stand Juni/ 2008
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