02 Jan Strenge Maßstäbe werden angelegt
Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 02.01.2009
Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung führt zur Steuererstattung
Nach aktuellen Urteilen des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundesfinanzhofes kommt ein Grundsteuererlass auch in Fällen strukturell bedingter Ertragsminderung von gewisser Dauer in Betracht. Gerade in letzter Zeit ist zunehmend festzustellen, dass gewerbliche Immobilien und Wohnungen leerstehen. In bestimmten Fällen kann auf Grund des Leerstandes ein Grundsteuererlass bei der Gemeinde beantragt werden. Der Antrag muss vom Grundstückseigentümer gestellt werden, und zwar bis zum 31.03. des auf den Erlasszeitraum folgenden Jahres (Ausschlussfrist). Eine strukturell bedingte Ertragsminderung kann etwa wegen eines lokalen Überangebotes, eines Bevölkerungsrückgangs oder sonstiger negativer Standortentwicklungen gegeben sein.
Stellungnahme der Senatsverwaltung Berlin
Zu einzelnen Fragen im Zusammenhang mit einem solchen Grundsteuererlass hat die Senatsverwaltung Berlin in einem Erlass in diesem Jahr für Berliner Erlassfälle Stellung genommen. In diesem Erlass wird betont, dass ein Grundsteuererlass bei bebauten Grundstücken grundsätzlich nur möglich ist, wenn der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert ist.
Aus dem Erlass geht weiterhin auch im Einzelnen hervor, wie die Berechnung der Rohertragsminderung zu erfolgen hat und welche Grundsätze dabei zu beachten sind. Auszugehen ist von dem normalen Rohertrag, also die Jahresrohmiete, die am Anfang für die Immobilie festgesetzt war. Wenn die Immobilie leer steht, ist die übliche Miete anzusetzen. Dabei gilt die übliche Miete auch dann als Rohmiete, wenn die Räume für einen um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden Betrag vermietet sind.
Strenge Maßstäbe werden angelegt
Nach vorliegenden höchstrichterlichen Urteilen kann nur dann ein Grundsteuererlass gewährt werden, wenn die Rohertragsminderung vom Grundstückseigentümer nicht selbst zu vertreten ist. Die Gerichte betonen dabei, dass bei der Prüfung dieser Frage ganz besonders strenge Maßstäbe anzulegen sind. Die Gerichte stellen klar, dass nur dann die Rohertragsminderung vom Grundstückseigentümer nicht zu vertreten ist, wenn die ertragsmindernden Umstände zwingend von außen in die Ertragslage eingegriffen haben und der Steuerpflichtige auf ihren Eintritt oder Nichteintritt keinen Einfluss nehmen konnte.
Der Grundstückseigentümer hat nach Auffassung der Senatsverwaltung Berlin die Ertragsminderung dann nicht selbst zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Immobilie zu einem marktgerechten Mietzinssatz bemüht hat. Ein solches Bemühen soll nur dann akzeptiert werden, wenn Makler beauftragt wurden und diese auch selbst aktiv wurden oder Zeitungsanzeigen aufgegeben wurden und das Angebot im Internet erscheint.
Künftig erst ab 50 % Ertragsminderung?
Hierbei fällt auf, dass der Senat ähnliche Formulierungen wählt, wie dieses die Rechtsprechung bei der einkommensteuerlichen Behandlung von Leerständen bei Wohnungen vorgenommen hat. Bekanntlich gilt bezüglich der Einkommensteuer, dass nur dann die Werbungskosten bei Leerständen voll zu berücksichtigen sind, wenn der Vermieter sich nachweislich ernsthaft um die Vermietung bemüht hat. Nur wenn er entsprechende Nachweise vorlegen kann, werden bezüglich der Einkommensteuer die Werbungskosten ungemindert anerkannt.
Nach einer Stellungnahme des Bundesrats zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2009 vom 19.09.2008 soll der Erlass der Grundsteuer eingeschränkt werden, da es auf Grund dieser Rechtsprechungsänderungen zu Belastungen für die Gemeinden kommt. Hiernach soll ein Erlass künftig nur noch dann in Betracht kommen, wenn die Ertragsminderung 50 % beträgt und nicht wie bisher in Höhe von 20 %. Es bleibt hier abzuwarten, wie dieses Gesetzgebungsverfahren enden wird.
(AZ: Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 24.04.2007, BVerwG GMS-OGB-107 und Bundesfinanzhof, Urteil vom 24.10.2007, II R 5/05, Senatsverwaltung Berlin, Erlass vom 20.03.2008, 3 D-G 1163A-2/07, Jahressteuergesetz, Drucksache 545/08)
Stand Januar 2009
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