16 Mrz Ungewöhnliche Farben: Während des Mietvertrages ok, beim Ende nicht
von Rechtsanwalt/Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Andreas Sutor
Häufig gibt es bei Beendigung eines Mietverhältnisses Streit zwischen Vermieter und Mieter. Einer resultiert aus dem Zustand der Wohnung in Bezug auf Anstriche.
Viele Mieter haben sich Wohnungen in individuellen Farbgebungen angestrichen (rot, gelb, blau usw.) und geben die Wohnung dann in diesem Zustand zurück.
In einem konkreten Fall hatte der Vermieter die so zurückgegebene Wohnung nach vergeblicher Aufforderung des Mieters und Fristsetzung auf eigene Kosten renovieren und mit einem weißen Anstrich versehen lassen. Die Kosten hierfür wollte der Vermieter vom Mieter zurückerstattet haben. Der Fall landete beim höchsten Zivilgericht, dem Bundesgerichtshof.
Der Bundesgerichtshof hat dabei darauf abgestellt, dass während der Mietzeit ungewöhnliche Farbanstriche hinzunehmen sind. Sie halten sich in den Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauches. Bei Beendigung des Mietverhältnisses tritt den Mieter jedoch die Pflicht, eine in neutralem Zustand übernommene Wohnung mit einem ebenso neutralen Farbton zurückzugeben. Wenn er sie mit einem farbigen Anstrich versehen hat und diesen nicht beseitigt, verletzt der Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme und macht sich schadensersatzpflichtig. Der Vermieter hat nämlich ein rechtsmäßiges Interesse daran, die Wohnung in einem Zustand zu vermieten, der von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Bunte Farben zählen nicht dazu. Hierauf hat der Mieter Rücksicht zu nehmen. Verletzt er diese Rücksichtnahmepflicht, macht er sich schadensersatzpflichtig. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter kurz vor Ende des Mietvertrages in ungewöhnlichen Farben renoviert hat.
Dieses für den Mieter negative Urteil kann sich aber für andere Mieter positiv auswirken. In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln über Schönheitsreparaturen. Wenn diese unwirksam sind, ist der Vermieter zur Vornahme von Renovierungen verpflichtet. In einem solchen Fall hatte der Vermieter Räumlichkeiten in hellblau angestrichen. Damit war nun der Mieter nicht einverstanden und verlangte einen neutralen Anstrich in weiß. Als der Vermieter trotz Mahnung dem Begehren nicht nachgekommen war, hatte der Miter die Wohnung auf eigene Kosten in weiß streichen lassen und die Aufwendungen mit der Miete verrechnet.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte musste sich mit diesem Fall befassen. Auch hier sah das Gericht einen Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot und gab den Forderungen des Mieters Recht. Die Aufrechnung mit den Mietansprüchen war daher zu Recht erfolgt.
Urteile:
- Bundesgerichtshof vom 06.11.2013 VIII ZR 416/12;
- Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 08.08.2013 121 C 135/13