Verträge mit den eigenen Eltern

11 Jul Verträge mit den eigenen Eltern

Posted at 10:30h in Immobilien by admin

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 11.07.2008

Grenzen von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei Vermietungseinkünften sind zu beachten

Bei der Vermietung von Wohnungen an nahe Angehörige gibt es eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten, um Steuervorteile zu erreichen. Deswegen haben sich seit vielen Jahren die Finanzgerichte immer wieder mit Fällen beschäftigen müssen, bei denen es um die Frage geht, ob solche Mietverhältnisse auch steuerlich anzuerkennen sind. In Zweifamilienhäusern ist es oft naheliegend, dass die zweite Wohnung an nahe Angehörige entgeltlich vermietet wird, damit zumindest bei diesem vermieteten Teil durch entsprechende Werbungskostenüberschüsse Steuervorteile erreicht werden. Insbesondere zu Beginn der Vermietung, wenn die Zinslasten in der Regel noch erheblich hoch sind, kann es oft lohnend sein, in dieser Zeit entgeltliche Mietverhältnisse mit dem nahen Verwandten zu vereinbaren.

Bundesfinanzhof sieht Gestaltungsmissbrauch

Dem Bundesfinanzhof lag ein Sachverhalt zur Entscheidung vor, bei dem die Einliegerwohnung durch schriftlichen Vertrag an die Eltern der Ehefrau entgeltlich vermietet wurde. Die Besonderheit des Falles war, dass die Eltern gleichzeitig ihre bisherige Wohnung, die weitaus größer war, auch beibehielten. Weil die Eigentümer des Zweifamilienhauses beide beruflich tätig waren, bestand der Wunsch, dass die Eltern die Betreuung der zweijährigen Tochter übernehmen sollten. Aufgrund des hohen Alters und des schlechten Gesundheitszustandes der Eltern war es angeblich nicht möglich, dass die Eltern täglich fahren würden, um das Kind zu betreuen.

Entgeltliche Vermietung

Deswegen haben die Kinder als Hauseigentümer den Eltern die Einliegerwohnung entgeltlich mietweise zur Verfügung gestellt. In diesem Fall entschieden die Richter, dass es grundsätzlich einem Steuerpflichtigen zwar freigestellt wäre, an wen er in einem solchen Fall eine zweite Wohnung vermieten würde. Im vorliegenden Sachverhalt würde es aber wohl nahe liegen, dass den Eltern die benötigte Unterkunft unentgeltlich zur Verfügung gestellt würde, wenn sie das Kleinkind auch unentgeltlich im Hause der Eltern betreuen würden. Weil die Eltern keine stichhaltigen, nichtsteuerlichen Gründe für die entgeltliche Vermietung benannt hätten, sahen die Richter einen Gestaltungsmissbrauch und versagten diesem Mietvertrag bzw. diesem Mietverhältnis die steuerliche Anerkennung (AZ: BFH, 14.01.92, IX R 33/89, BStBl. II 1992, Seite 549).

Steuervorteile für Studentenwohnung

In einem weiteren Urteilsfall vermieteten die Eltern dem studierenden Kind eine Studentenwohnung. Die Miete laut Mietvertrag einschließlich Nebenkosten wurde vom Sohn in Höhe von 350,00 € von seinem Bankkonto überwiesen. Dabei war aber zu berücksichtigen, dass die Eltern dem Sohn 370,00 € monatlich Unterhalt zahlten. Aus verschiedenen Beschäftigungsverhältnissen bezog der Sohn Einkünfte in Höhe von 4.200,00 € jährlich. Das Finanzamt wollte dieses Mietverhältnis wegen Gestaltungsmissbrauchs nicht anerkennen. Die Richter des Bundesfinanzhofes urteilten aber zu Gunsten des Steuerzahlers, dass der Abschluss eines Mietvertrags zwischen Eltern und ihrem unterhaltberechtigten Kind über einer den Eltern gehörenden Wohnung auch dann kein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten ist, wenn das Kind die Miete ganz oder teilweise aus dem von den Eltern gewährten Barunterhalt zahlt (AZ: Bundesfinanzhof Urteil vom 17.12.2002, IV R 35/99, Bundesfinanzhof/NV 2003, S.611). Hohe Werbungskostenüberschüsse

Steuervorteile werden in der Praxis auch dadurch oft und gerne erreicht, dass Mietverträge mit Eltern abgeschlossen werden. In einem Urteilsfall wohnte der Sohn im Haus seiner Eltern unentgeltlich. Gleichzeitig vermietete er aber sein eigenes Haus zu fremdüblichen Bedingungen an seine Eltern. Er wollte die Werbungskostenüberschüsse beim Finanzamt steuermindernd geltend machen. Die Richter des Bundesfinanzhofes entschieden, dass in einem solchen Fall kein Missbrauch von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten vorliegen würde.

Im Urteilsfall mussten die Eltern einen Mietzins in Höhe von monatlich 1.200,00 € laut schriftlichem Mietvertrag zahlen. Außerdem hatten die Eltern die Nebenkosten zu tragen. Aus diesem Mietverhältnis von der Vermietung des Hauses an die Eltern waren Werbungskostenüberschüsse in Höhe von 45.000,00 € eingetreten. Das Finanzamt wollte dieses Mietverhältnis steuerlich nicht anerkennen mit der Begründung, dass der Fall mit einer als Gestaltungsmissbrauch zu beurteilenden wechselseitigen Vermietung vergleichbar wäre.

Steuervorteile durch entgeltlichen Mietvertrag

Hier stellte sich die entscheidende Frage, ob die Überlassung des vom Steuerpflichtigen erworbenen Nachbarhauses zur tatsächlichen Nutzung durch die Eltern in anderer Form als durch entgeltlichen Mietvertrag hätte geschehen müssen. Die Richter des Bundesfinanzhofes vertraten die Auffassung, dass die Rechtssprechung zu rechtsmissbräuchlichen sogenannten Überkreuzvermietungen hier auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar wäre.

Wechselseitige Vermietungen

Nach der Rechtssprechung sind nämlich wechselseitige Vermietungen nur dann gestaltungsmissbräuchlich, wenn sie allenfalls geringfügig unterschiedliche Wohnungen betreffen, die von zwei Personen angeschafft oder hergestellt werden, um sie sogleich wieder dem jeweils anderen in der Weise zu vermieten, dass sich die Vorgänge wirtschaftlich neutralisieren. Nach Meinung der Richter des Bundesfinanzhofes liegt aber ein solcher Fall hier nicht vor, weil für das von den Kindern tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Haus der Eltern überhaupt keine Werbungskosten geltend gemacht wurden. Im Übrigen steht es nach Meinung der Richter den Eltern frei, ob sie ihren Kindern Vermögensgegenstände unentgeltlich zur Nutzung überlassen wollen.

(AZ: Bundesfinanzhof 14.01.2003, IX R 5/00, BStBl. II 2003, Seite 509, und Bundesfinanzhofurteil vom 19.06.1991, IX R 134/86, BFHE 164, S. 498, BStBl. II 1991, S. 904)