09 Mai Vorteile akzeptiert

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 09.05.2008

Steuerfragen bei Mietverträgen mit Verwandten

Immer wieder müssen sich Finanzgerichte mit Steuerfragen beschäftigen, die sich ergeben, wenn Immobilien zunächst an nahe Angehörige übertragen werden und anschließend die miteinander verwandten Vertragspartner Mietverträge gemeinsam abschließen, welche naturgemäß von der Finanzverwaltung stets sehr kritisch geprüft werden. Dem Bundesfinanzhof lag ein solcher Fall zur Entscheidung vor, bei dem die Mutter des Steuerzahlers ein Zweifamilienhaus besaß. Sie bewohnte die Erdgeschosswohnung und ihr Sohn wohnte im Obergeschoss zur Miete. Nachdem die Mutter das Haus in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt hatte, übertrug sie die von ihr genutzte Erdgeschosswohnung teilentgeltlich auf ihren Sohn. Die Wohnung im Obergeschoss nutzte der Steuerzahler weiterhin auf Grund des Mietvertrages und die Erdgeschosswohnung vermietete er als neuer Eigentümer an seine Mutter. Die Richter des Bundesfinanzhofes entschieden, dass die Übertragung des Eigentums an einer von zwei Eigentumswohnungen auf einen nahen Angehörigen verbunden mit einer gleichzeitig wechselseitigen Vermietung grundsätzlich steuerlich nicht rechtsmissbräuchlich ist.

Der Bundesfinanzhof führt in seinem Urteil aus, dass es der Mutter des Steuerzahlers grundsätzlich freisteht, über ihr Eigentum auch zum Zwecke der vorweggenommenen Erbfolge frei zu verfügen. Die Richter des Bundesfinanzhofes sehen keinen Missbrauch in dem gleichzeitigen Abschluss eines Mietvertrages zwischen dem neuen Eigentümer und der alten Eigentümerin. Die Mutter wollte sicherstellen, dass sie die Wohnung wie bisher nutzen konnte. Sie hat sich gleichzeitig mit der Übertragung der Wohnung das Recht gesichert, die Wohnung weiterhin als Mieterin zu nutzen. Dieses käme einem schuldrechtlich vorbehaltenen Nutzungsrecht gleich, meinten die Richter des obersten Finanzgerichtes (AZ: Bundesfinanzhofurteil vom 12.09.1995, IX R 54/93, BStBl. II 1996, Seite 158).

Vorteilhafte Kaufpreisgestaltung

In einem weiteren Urteilsfall übertrug die Mutter ihrer Tochter im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ein Zweifamilienhaus mit zwei gleichgroßen Wohnungen. Die Wohnung im Obergeschoss wird von der Tochter zu eigenen Wohnzwecken genutzt und die Wohnung im Erdgeschoss vermietet. Für die vermiete Wohnung im Erdgeschoss wird in dem Übertragungsvertrag ein Kaufpreis von 150.000,00 € vereinbart, während die andere Wohnung, welche von der Tochter zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, unentgeltlich übertragen wurde. Der Bundesfinanzhof hat bereits mehrfach entschieden, dass bei der Übertragung mehrerer Wirtschaftsgüter die von den Vertragsparteien vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter grundsätzlich auch in den Fällen der gemischten Schenkung der Besteuerung zu Grunde zu legen ist. Nach Auffassung des obersten Finanzgerichtes gilt dieses insbesondere auch bei der Übertragung eines gemischtgenutzten Gebäudes, bei dem die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile steuerrechtlich jeweils selbständige Wirtschaftsgüter bilden.

Keine Überschreitung des Verkehrswertes

Die Richter des Bundesfinanzhofes akzeptierten die vorgenommene Vertragsgestaltung, weil der Kaufpreis den Verkehrswert nicht überschreitet. Der Bundesfinanzhof vertrat die Auffassung, dass die vorgenommene Aufteilung auf die einzelnen Wirtschaftsgüter im Kaufvertrag auch der Besteuerung zu Grunde zu legen ist, und sahen keinen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten oder gar ein Scheingeschäft. Das Gericht ist der Meinung, dass auch Angehörige ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig gestalten können. Alleine das Motiv, dass Steuern gespart werden sollen, macht eine solche Gestaltung nach Meinung der Richter noch nicht unangemessen. Im Urteilsfall sind also als steuerliche Anschaffungskosten der vermieteten Wohnung der vertraglich ausgewiesene Kaufpreis in Höhe von 150.000,00 € zu Grunde zu legen. (AZ: Bundesfinanzhof, Urteil vom 27.07.2004, IX R 54/02, Bundesfinanzhof/NV 2004, Seite 1645)

Stand Mai/ 2008
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