10 Jul Wer trägt die Kostenlast?

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 10.07.2009

Nießbrauch als Gestaltungsmittel bei vorweggenommener Erbfolge

Viele ältere Immobilieneigentümer möchten schon zu Lebzeiten das Grundvermögen an Kinder übergeben. Um sich allerdings noch ein Zusatzeinkommen aus der Immobilie zu erhalten, stellt sich die Frage, wie beide Wünsche miteinander kombiniert werden können.

Ein probates Mittel hierfür ist die Grundstücksübertragung gegen Renten oder unter Vorbehalt des Nießbrauchs.

Schenkung gegen Vereinbarung von Rentenzahlungen

Bei einer Übertragung von Grundbesitz gegen Rentenzahlungen erhält der Schenker in der Regel einen festen monatlichen Betrag. Die Immobilie geht dann in das Eigentum des Beschenkten über, der auch die Mieten vereinnahmt und für die Verwaltung und Reparaturen verantwortlich ist. Steuerlich konnten die Renten als Sonderausgaben bei dem Beschenkten abgesetzt werden, der Schenker musste diese dann versteuern. Dieser Gestaltung hat allerdings der Gesetzgeber seit einigen Jahren einen Riegel vorgeschoben. Nur noch in Altfällen und jetzt bei Unternehmen ist diese Form der Übertragung mit steuerlicher Wirkung möglich.

Schenkung gegen Nießbrauchsvorbehalt

Daher bleibt jetzt nur noch die schenkweise Übertragung der Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Dabei bleibt der Schenker auch weiterhin Verwalter des Vermögens und Nutznießer. Er kann und muss die Mieten vereinnahmen und die Kosten tragen. Nach dem gesetzlichen Leitbild fallen in seinen Verantwortungsbereich allerdings nicht die außergewöhnlichen Ausbesserungen und laufenden Tilgungen von Darlehen.

Wenn man es bei diesen gesetzlichen Grundregeln (Verpflichtung zur Reparatur) belässt, hat dies allerdings erhebliche steuerliche Nachteile. Diese Kostentragungsregelungen treffen den Eigentümer. Dieser hat keine Einnahmen. Ohne eine Einkunftsquelle dürften aber steuerlich keine Aufwendungen geltend gemacht werden. Der Nießbraucher hat zwar Mieteinnahmen. Da der aber Kraft Gesetzes zur Kostentragung nicht verpflichtet ist, verweigert ihm der Finanzminister die Absetzbarkeit. Er würde diese nämlich freiwillig ohne gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung tragen. Nach den Nießbrauchserlassen ist eine Abzugsfähigkeit dann beim Nießbraucher nicht möglich.

In der Vertragspraxis werden daher die entsprechenden Pflichten durch eine ausdrückliche Regelung dem Nießbraucher auferlegt. Dieser kann sie dann auch steuerlich geltend machen. Jetzt hatte der Bundesgerichtshof eine Entscheidung zu treffen, ob der Nießbraucher trotz einer entsprechenden Verpflichtung die Kosten von dem Hauseigentümer ersetzt verlangen kann. Wenn er sich allerdings vertraglich zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet hat, kann er nicht mehr den Eigentümer hierzu heranziehen. Folgerichtig ist der Nießbraucher mit seinen entsprechenden Begehren gescheitert.
(AZ: Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.01.2009, 5 ZR 197/07, BStBl. 2005 I 372, BMF-Schreiben vom 09.02.2001 und 29.05.2006 – Nießbrauchserlass)

Stand Juli 2009
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