28 Jul Einschränkungen der Mietminderung und der Aufrechnung können auch im gewerblichen Mietvertrag unwirksam sein

Posted at 16:04h in Allgemein, Presse-, Fachartikel by

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.04.2016, AZ. XII ZR 29/15, entschieden, dass eine formularmäßige Einschränkung des Rechts auf Mietminderung und Aufrechnung auch im Gewerberaummietrecht unwirksam sein kann. Die vom Bundesgerichtshof zu beurteilende Klausel lautete wie folgt:

  1. Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadenersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels der Mietsache, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Die Aufrechnung oder die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist nur zulässig, wenn der Mieter seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.
  2. Die Erstattung etwaiger im Wege der Aufrechnung geltend gemachter Gegenforderungen des Mieters aus dem Mietverhältnis erfolgt in monatlichen Teilbeträgen, die 30 % der jeweiligen Monatsmiete nicht übersteigen dürfen.
  3. Eine Aufrechnung gegen Nebenkosten oder eine Minderung der Nebenkosten durch den Mieter ist unzulässig.

Zwar billigt der BGH grundsätzlich eine Einschränkung des Mietminderungsrechts und der Aufrechnungsmöglichkeiten im Gewerberaummietrecht. Die hier verwendete Klausel wurde jedoch als insgesamt unwirksam beurteilt, da eine Ausnahme der Verbote nur für Forderungen aus dem Mietverhältnis zugelassen ist. Gegenforderungen aus einem anderen Rechtsverhältnis außerhalb des Mietvertrages werden somit von den Verboten erfasst. Eine derartige Verkürzung der Gegenrechte des Mieters ist nach Auffassung des BGH nach Treu und Glauben unangemessen und daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß kommt laut BGH nicht in Betracht.

Die Kanzlei Korte & Partner führt derzeit in der Berufungsinstanz beim Oberlandesgericht Düsseldorf einen Rechtsstreit auf Seiten des gewerblichen Mieters, in dessen Mietvertrag genau die gleiche Klausel enthalten ist. Nachdem das Landgericht Kleve diese Klausel noch für wirksam erachtet hat, ist davon auszugehen, dass das Oberlandesgericht Düsseldorf diese Klausel auf Grundlage der Rechtsprechung des BGH für unwirksam halten wird.