Hausfriedensstörungen und Kündigung des Mietverhältnisses

von Rechtsanwalt Andreas Sutor/Fachanwalt für Steuer- sowie Bau- und Architektenrecht

Sexschaukel gefällt nicht allen

Kündigungen von Wohnraum durch Vermieter sind nur unter erschwerten Bedingungen zulässig. Eine Fallgruppe besteht darin, dass ein Mieter den Hausfrieden gegenüber Mitmietern oder dem Vermieter stört.

Einen etwas besonders gelagerten Fall hatte das Amtsgericht München zu entscheiden. Darin ging es um eine Sexschaukel, die ein Mieter mit anderen Männern während der Nachtzeiten (22.00 Uhr bis 3.00 Uhr Uhr nachts) nutzten. Die dadurch verursachten Quietschgeräusche und die anschließenden Duschgeräusche waren regelmäßig deutlich für die Mitmieter hörbar. Aufgrund dieser Belästigungen hatte der Vermieter wegen Lärmstörung den Mieter zweimal abgemahnt. Da wohl diese Abmahnungen nicht von Erfolg gekrönt waren, sprach er eine fristlose verhaltensbedingte Kündigung aus. Das Gericht hat der Kündigung und dem daran sich anschließenden Räumungsprozess stattgegeben.

Für das Gericht war entscheidend, dass es sich nicht mehr um sozial adäquate Verhaltensweisen handelte. Dies hatte es wohl insbesondere auch darin gesehen, dass sich sowohl die durch die Schaukel verursachten wie auch durch die Duschen hervorgerufenen Lärmemissionen häufig vorkamen und über einen längeren Zeitraum erstreckten.

Ähnlich wie im Arbeitsrecht darf allerdings nicht sofort zum stärksten Mittel, hier zur Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung gegriffen werden. Vielmehr muss dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, sein sozialinadäquates Verhalten zu ändern und Abhilfe zu schaffen. Da dies im vorliegenden Fall nicht möglich war und sogar zweimal eine Abmahnung erfolgte, war der Vermieter erfolgreich

Ähnliche Probleme ergeben sich bei Körperverletzungen oder Beleidigungen eines Mieters gegenüber Mitmietern oder dem Vermieter. Hier wird man natürlich auch berücksichtigen müssen, in welchem Kontext sich derartige Fehlverhaltensweisen abspielen, ob z.B. von anderen Mietern Provokationen ausgegangen waren und welches Ausmaß die Störung hatte.

Urteil des Amtsgerichts München vom 03.02.2014 417 C 17705/13