Verbilligte Vermietung und Mietausfall (auch unter Berücksichtigung Corona)

von Dr. Michael S. Korte

Im Jahressteuergesetz 2020 wurde neu geregelt, dass Vermieter die Werbungskosten im Zusammenhang mit einer verbilligt vermieteten Wohnung dann anteilig kürzen müssen, wenn die Miete jeweils bei einer zu Wohnzwecken dienenden Wohnung weniger als 50 % der ortsüblichen Miete beträgt. Die Wohnungsvermietung ist als entgeltlich einzustufen (voller Werbungskostenabzug), wenn die Miete bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.

Diese unterschiedlichen Grenzen bedeuten, dass bei einer vereinbarten Miete zwischen 50 % und weniger als 66 % eine Überschussprognose über die nächsten 30 Jahre erstellt werden muss; dem Finanzamt muss nachgewiesen werden, dass insgesamt während der 30 Jahre ein Totalüberschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten erzielt wird. Auf der anderen Seite ist keine Totalüberschussprognose vorzunehmen, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt.

Bei der Suche nach der ortsüblichen Miete orientieren sich die die Finanzämter regelmäßig am Mietspiegel der betroffenen Region. Bezieht sich der Mietspiegel auf Quadratmeter in Mehrfamilienhäusern, kann das Finanzamt bei der Ermittlung der Vergleichsmiete für Ein-  und Zweifamilienhäuser einen Zuschlag zum Mietspiegel vornehmen (10 % bei Einfamilienhäusern, 5 % bei Mehrfamilienhäusern).

Tipp: Diese Zuschläge sollten sicherheitshalber einkalkuliert werden, damit die Grenzen nicht unterschritten werden mit Konsequenz einer Werbungskostenkürzung.

Verglichen wird dabei die Warmmiete, d.h. die Kaltmiete sowie die umlagefähigen Kosten mit der gezahlten Miete einschließlich Nebenkosten (Vorauszahlungspauschale) einschließlich Nebenkostenerstattungen/Nachzahlung. In einem jüngst ergangenen Urteil hat der BFH dabei für die Ermittlung der Kaltmiete nicht nur auf den Mietspiegel, sondern auch auf vergleichbare Wohnungen im selben Gebäude abgestellt. Auch dies sollte daher in Betracht gezogen werden.

Es stellt sich die Frage, ob es nunmehr zulässig ist, die bisher vereinbarte Miete auf 50 % herabzusetzen, um von höheren Vermietungsverlusten zu profitieren. Dies ist laut Ansicht der Finanzverwaltung nicht zulässig, es würde gegen den Fremdvergleichsgrundsatz verstoßen. Hat ein Steuerpflichtiger in der Vergangenheit eine Miete von weniger als 66 % verlangt und das Finanzamt die Werbungskosten nur anteilig zugelassen, so kann dieses ab 2021 sich ändern. Dies muss konkret ausgerechnet werden.

Es stellt sich die Frage, was passiert, wenn Mietausfälle beispielsweise wegen Corona dazu führen, dass die 50 % / 66 %- Grenze unterschritten wird. Diesbezüglich gibt es eine Verfügung der OFD Nordrhein-Westfalen (02.12.2020), wonach es auf die vereinbarte Miete ankommt, nicht auf die tatsächlich gezahlte. Die Zahlungsausfälle führen also nicht zu negativen steuerlichen Konsequenzen.

Tipp: Schriftverkehr zur Notsituation des Mieters (insbesondere Corona) sollte aufbewahrt werden.