22 Feb Wahlrecht gilt wieder

Artikel in der Recklinghäuser Zeitung veröffentlicht am 22.02.2008

Optimale Steuergestaltung bei größeren Hausreparaturen

Wenn bei einem privaten Mietwohnhaus größere Reparaturen anstehen, so werden Steuerzahler oft mit dem Problem konfrontiert, dass der steuerliche Verlust aus der Immobilie so hoch ist, dass ein Teil der Reparaturkosten steuerlich ins Leere geht. Erzielt der Arbeitnehmer Gehaltseinkünfte z. B. von 50.000,00 € und fallen Hausreparaturkosten von 100.000,00 € an, so sieht man auf dem ersten Blick, dass ein Teil der Reparaturkosten zumindest in dem betreffenden Jahr steuerlich nicht genutzt werden kann. Auf die Möglichkeiten des Verlustrücktrages und –vortrages soll in diesem Zusammenhang hier jetzt nicht eingegangen werden.

Günstige Gestaltungsmöglichkeiten

Bei privaten Mietwohnhäusern gibt es nunmehr Gott sei Dank wieder die Wahlmöglichkeit, entweder die bezahlten Aufwendungen für Reparaturen im Jahr der Zahlung zu 100 % voll als Werbungskosten steuerlich geltend zu machen oder aber auch eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre vorzunehmen. Es besteht naturgemäß ein hohes Interesse daran, dass gerade bei hohen Reparaturkosten auch ein höchstmöglicher Steuervorteil erreicht wird. Insgesamt gesehen kann dieser dann erreicht werden, wenn in möglichst günstiger Höhe z. B. durch den steuerlichen Verlust bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Steuerprogression entsprechend möglichst effektiv abgemildert wird. Hier gilt es, den Rechenstift zu nehmen und so lange zu rechnen, dass eine entsprechend optimale Absenkung des Steuersatzes erreicht wird und über die zwei oder fünf Jahre insgesamt gerechnet die Summe der Steuern möglichst niedrig ist.

Wahlrecht je Reparaturmaßnahme

Bei der Verteilung der Reparaturkosten auf zwei bzw. fünf Jahre ist zu beachten, dass man diese Aufteilungsentscheidung nicht für den gesamten Reparaturaufwand pro Haus in einem Jahr einheitlich zu fällen hat, sondern dass vielmehr jede Erhaltungsmaßnahme für sich zu betrachten ist. Im Klartext bedeutet dieses, dass z. B. die Dachreparatur im Jahr der Zahlung voll absetzbar ist, der Außenanstrich des Hauses auf drei Jahre und die Sanierung des Treppenhauses auf fünf Jahre verteilt werden kann. Dabei ist letztlich auch zu hinterfragen, ob es überhaupt vorteilhaft ist, unbedingt auf eine Einkommensteuer von 0,00 € zu kommen oder ob es nicht mehr Sinn macht, nur die oberste Progressionsspitze abzuschmelzen. Es bleibt einem jedenfalls nicht erspart, detaillierte Einzelberechnungen für die betreffenden Jahre und eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen.

Vergünstigung auch bei Veräußerung

In manchen Fällen werden umfangreiche Sanierungen und Reparaturen durchgeführt, wobei es nicht ausgeschlossen ist, dass anschließend eine Veräußerung der Immobilie stattfindet, obwohl dieser Zwei- bis Fünf-Jahreszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Gerade wenn die 10-jährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, sind Veräußerungen erst nach Ablauf von 10 Jahren oftmals insgesamt lukrativer. Der noch nicht verbrauchte Teil der verteilten Reparaturkosten kann im Veräußerungsjahr voll abgezogen werden, so dass auf keinen Fall Kosten steuerlich verloren gehen können.

In diesem Zusammenhang ist bei Reparaturmaßnahmen auch an das Problem des sogenannten anschaffungsnahen Aufwands zu erinnern. Innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Hauses gibt es deutliche Einschränkungen, in welcher Höhe ein Sofortabzug als Werbungskosten überhaupt möglich ist. Sollte ein solcher Fall vorliegen, muss vor Durchführung der Reparaturmaßnahmen sorgfältig geplant werden, um diesem Damokles-Schwert zu entgehen..

Stand Februar/ 2008
Alle Angaben ohne Gewähr
Copyright © 2008 Korte & Partner