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Welche Anforderungen sind an ein Mietkautions-Bankkonto zu stellen?

von Andreas Sutor, Rechtsanwalt/Fachanwalt für Steuerrecht und Bau- und Architektenrecht

Viele Mietverträge sehen vor, dass der Mieter eine Kaution zu leisten hat. Die Rechtsprechung verlangt dabei, dass die Kaution von dem Vermögen des Vermieters getrennt verwahrt wird. Dabei muss es sich nicht nur um ein eigenständiges Bankkonto handeln; darüber hinaus muss das Konto auch nach außen erkennbar als Treuhandkonto geführt werden.

Der Mieter kann eine derartige Trennung auch noch nach Ende des Mietverhältnisses verlangen.

Einen unscheinbaren Fall hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu entscheiden. Der Vermieter hatte das Bankkonto zwar separat geführt, aber nach außen hin nicht darauf hingewiesen, dass es sich um ein Kautionskonto zu Gunsten des Mieters handelt.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hatte der Mieter verlangt, eine derartige Trennung und eine Kenntlichmachung nach außen vorzunehmen. Der Bundesgerichtshof hat ihm Recht gegeben. Dabei ließ sich der BGH davon leiten, dass für den Fall von wirtschaftlichen Problem, schlimmstenfalls der Insolvenz eine Trennung des Vermögens vorgenommen werden kann. Dafür reicht ein separates Bankkonto nicht aus, wenn nicht nach außen in der Treuhandcharakter zum Vorschein kommt. Das Gericht hatte sich darauf berufen, dass die Bank beispielsweise ansonsten durch ein Pfandrecht und die eigenen AGBs auf den Bestand zugreifen könne. Genau dies will aber der Gesetzgeber vermeiden.

Solange der Vermieter diesem Ansinnen nicht nachkommt, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht. Beispielsweise kann er offene Mieten in Höhe der Kaution zurückhalten. Er darf auch schon die Zahlung der Kautionssumme von einer Trennung abhängig machen

Bundesgerichtshof Beschluss vom 09.06.2015 VIII ZR 324/14

Stand September 2015