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Wohnungsgröße deutlich niedriger als im Mietvertrag: Zu viel gezahlte Miete muss erstattet werden

von Andreas Sutor, Rechtsanwalt/Fachanwalt für Steuerrecht und Bau- und Architektenrecht

In vielen Mietvertragsformularen finden sich Hinweise zur Wohnungsgröße. Diese sind naturgemäß für den Mieter von großer Bedeutung, weil sich danach die Miete bemisst und auch eventuelle Mieterhöhungen im Rahmen der Mietspiegel von der Wohnungsgröße abhängig sind.

Abgesehen von der praktischen Berechnung von Wohnungen ergeben sich häufig Streitigkeiten. Eine derartige Streitigkeit jetzt das Landgericht Berlin zu entscheiden. In dem Mietvertrag war nur eine ungefähre Größe angegeben („ca. 71 m²“). Nach dem mitgeteilten Urteilssachverhalt hatte die Wohnung allerdings nur eine effektive Größe von etwas über 47 m².

Der Mieter forderte nach Kenntniserlangung die überzahlten Mieten zurück. Dabei war noch im Urteilsfall die Besonderheit, dass die Miete vom Jobcenter gezahlt worden war. Auf diesen Umstand hatte sich der Vermieter ebenso berufen wie auf die Üblichkeit der Miete unter Bezug auf den Mietspiegel. Ferner wies der Vermieter darauf hin, dass er die Wohnungsgröße bei Anmietung nicht besonders herausgestellt habe.

All dies hat das Landgericht nicht gelten lassen. Auch Circa-Angaben hat es als Beschaffenheitsangabe angesehen. Üblicherweise wird eine Abweichung von rd. 10% toleriert. Hier lag die Abweichung aber deutlich über der Toleranzgrenze.

Der Umstand, dass tatsächlich die Miete vom Jobcenter gezahlt worden war, spielt keine Rolle. Der Mietvertrag war zwischen beiden Klageparteien abgeschlossen worden, so dass auch der Mieter und nicht das Jobcenter eine Rückzahlung verlangen konnte. Verjährung war noch nicht eingetreten, weil hierfür Kenntniserlangung erforderlich ist. Diese war nach dem Urteilssachverhalt rechtzeitig gerichtlich geltend gemacht worden. Nach alledem hatte der Mieter zu Recht eine Rückforderung verlangt.

Mit einer ähnlichen Sachverhaltsproblematik hatte sich das Amtsgericht Koblenz zu befassen. Es hat geurteilt, dass die Verjährung drei Jahre beträgt und mit Kenntnis von der Flächenabweichung beginnt. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn eine tatsächliche Vermessung erfolgt oder wenn der Mieter auf andere Art und Weise von der Abweichung Kenntnis erlangt. Ohne die Kenntnis verjährt der Anspruch nach zehn Jahren (§ 199 Abs. 4 BGB), beginnend ab zu hoher Mietzahlung für die Wohnung.

Landgericht Berlin, Beschluss vom 13.03.2015, 65 S 477/14
Amtsgericht Koblenz Urteil vom 26.03.2015 152 C 3763/14

Stand September 2015